08/02/2012 | segnalazione | PDF | stampare

Rendita fondiaria

L'espressione rendita fondiaria è qui intesa come una forma di pegno immobiliare diffusasi in Europa nel tardo ME, per la quale la responsabilità non ricadeva sul debitore, ma esclusivamente sul fondo gravato. Dal punto di vista materiale e dell'evoluzione storica, la rendita fondiaria si inserisce nei contesti più vasti del Diritto di pegno immobiliare e delle Rendite, come traspare dai termini it. e franc. (lettre de rente). In pratica, il creditore acquistava dal proprietario del fondo una rendita (interesse), che gravava come onere reale sul terreno e che veniva ceduta con un titolo di debito, la cartella di rendita fondiaria. Dato che l'acquisto di una rendita non era considerato alla stregua di un prestito, essa permetteva di aggirare il divieto ecclesiastico di riscuotere interessi (Usura). Di norma la rendita fondiaria poteva essere riscattata solo dal debitore e non dal creditore (rendita fondiaria perpetua), che però poteva commerciarla alla pari di titoli, impegnarla, venderla e lasciarla in eredità. Esistevano però anche le cosiddette rendite fondiarie redimibili, che potevano essere estinte da entrambe le parti.

Dal XVI sec. le autorità territoriali regolamentarono il mercato privato delle rendite fondiarie per lottare contro truffa e usura, anche se in maniera diversa a seconda del cant. Soprattutto nei cant. urbani l'accensione di un credito ipotecario dipendeva dal consenso delle autorità, che esigevano il rilascio ufficiale di cartelle di rendita fondiaria da parte di un notaio oppure davanti a un tribunale, e/o la loro iscrizione nel pubblico registro delle rendite fondiarie, in modo da contrastare i documenti non ufficiali, stilati tra gli altri da maestri di scuola. Al momento di contrarre nuovi debiti, divenne inoltre obbligatoria la dichiarazione degli oneri fondiari già gravanti sul terreno. In seguito ai divieti relativi agli interessi in natura imposti dalle autorità, nel XVI sec. si diffusero gli interessi in denaro, generalmente con un tasso del 5%. A garanzia del denaro investito, risp. del creditore, fu tra l'altro resa più difficile l'operazione di riscatto, che poteva avvenire solo con mezzi propri in contanti (nessun credito).

A differenza della Germania, dove perse importanza dal XVII sec., soprattutto nella Svizzera ted. la rendita fondiaria rappresentò ancora nel XIX sec. la forma più diffusa di credito fondiario privato. Il diritto di pegno immobiliare, ormai di competenza cant., rimase assai eterogeneo per ciò che concerneva la rendita fondiaria, come per quanto atteneva ad esempio alla redimibilità: esistevano rapporti revocabili solo dal debitore (Uri, Svitto, Nidvaldo, Appenzello Interno ed Esterno, Friburgo, Vaud), altri revocabili da entrambe le parti con (per esempio Lucerna, Zugo, Obvaldo, Berna) o senza restrizioni. Nei cant. con casse ipotecarie statali, come ad esempio Berna dal 1846, ancor prima del 1900 la rendita fondiaria con credito rimborsabile passò in secondo piano. Ciononostante, è contemplata dal Codice civile sviz. (art. 847-853) come terzo tipo di garanzia immobiliare, accanto al pegno immobiliare (Ipoteche) e alla cartella ipotecaria, che impegna personalmente il debitore. Alcune antiche forme di rendita fondiaria rimasero in uso: nella Svizzera centrale il cosiddetto Trückligült prima del 1912, regolato dal vecchio diritto, e nell'Appenzello Interno lo Zettel. All'inizio del XXI sec., tuttavia, la rendita fondiaria così come intesa dal Codice civile è caduta quasi del tutto in disuso, a causa dei lunghi termini di riscatto e delle costose procedure di valutazione.


Bibliografia
– E. Huber, System und Geschichte des Schweizerischen Privatrechts, 3, 1889; 4, 1893
– H. Rennefahrt, Grundzüge der bernischen Rechtsgeschichte, 4, 1936
– G. Eggen, «Die Verbreitung von Grundlast und Gült», in Schweizerische Juristenzeitung, 63, 1963, 285-290
HRG, 1, 1852-1856

Autrice/Autore: Anne-Marie Dubler / did